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地产|地产企业的管理密码

导语优秀地产公司不仅是土地的组合,更是践行科学管理的组织体系。时间沉淀,管理的优势会带来业绩稳健成长。

中信证券研究 · 2019-12-02 · 文/陈聪 张全国 · 浏览1266

  优秀地产公司不仅是土地的组合,更是践行科学管理的组织体系。时间沉淀,管理的优势会带来业绩稳健成长。我们看好房地产开发龙头,推荐保利地产,龙湖集团,万科A,世茂房地产,华夏幸福和招商蛇口。

从高管理费用走向常态经营。

  2018年以前,持续上涨的房价和企业拓展区域的雄心,都使管理费用持续增长。我们相信,2019年之后,主流房企会不断优化人员,节约不必要开支,降低管理费用率,抵御板块盈利能力下行的威胁。

从跟投泛化走向综合激励。

  跟投如果成为员工主要的收入来源,可能威胁公司的长期稳定。跟投泛化可能意味着公司一线区域动作走样,可持续性变弱。尤其在调整的市况之下,跟投机制缺陷可能进一步暴露。我们认为,未来地产企业的管理机制有望进一步现代化,员工利益和公司进一步整体绑定。

从区域权限过大到区域总部均衡。

  过去几年,不少公司面临区域权限过大的问题。趋势来看,我们认为更多企业有望在总部有否决权和动议权前提下,发挥地方主动性和积极性,打通融资和拓展决策流程。行业龙头的长期竞争力也有望提升。

开发业务,从考核回款到考核利润。

  在过去一段时间,对回款和规模的考核权重较大,这是因为企业尚处于拼规模、保安全阶段。随着行业的周期波动逐渐被熨平,相信各大公司的考核重心会转向利润。我们相信,尽管未来板块盈利能力有下降压力,但龙头企业已在管理上有所应对。

新业务,从开发视角走向独立视角。

  以商业地产为例,目前为止真正成功的商业地产,都不畏惧高资本开支,聚焦提升团队商业运营能力,重视基础资产盈利能力持续提升。过分强调短期现金流平衡,追求“白赚一个商场”,一般无法在中长期取得成功。我们相信,开发企业要成功运营新业务,其核心要追求业务考核的独立性,不走开发的老路。

风险提示:

  对薪酬的管控、人员的优化,对地方权限的调整及对考核指标的变化,也都有可能在公司内部带来阵痛,从而影响公司短期的稳定。

管理体系会沉淀为历史记录,信用本身将成为估值溢价的来源。

  我们认为,优秀地产公司不仅是土地的组合,更是践行科学管理的组织体系。时间沉淀之下,管理的优势会带来业绩稳健成长。我们看好房地产开发龙头、推荐保利地产、龙湖集团、万科A、世茂房地产、华夏幸福和招商蛇口。

图片来源:123RF

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关键词: 房地产房价
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